ถึงเวลา

จุดเปลี่ยนสำคัญ

ทางเลือก...สินเชื่อบ้าน

มหากาพย์ทางเลือกสินเชื่อบ้าน... จะมีภาคต่อ หรือ อวสานแล้ว ???
สำหรับใครที่ไม่ได้ติดตามเรื่องนี้มาตั้งแต่ต้น.. หรือตามบ้าง ไม่ตามบ้าง... หรือยังไม่รู้เลยด้วยซ้ำว่าวงการสินเชื่อบ้าน (HOME LOAN) กำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่พวกเราทุกคนสามารถมีส่วนในการช่วยในการกำหนดตอนจบของเรื่องนี้ได้... ฉบับนี้ดิฉันจะมาสรุปให้ฟังในภาษาง่ายๆ แบ่งให้เป็นภาคๆ อาจจะขอข้ามรายละเอียดเชิงลึกไปบ้าง แต่รับรองว่าภาพรวมของเรื่องนี้สนุกสนานอ่านเพลินไม่แพ้มหากาพย์อื่นแน่นอนค่ะ

 

ถึงเวลา

จุดเปลี่ยนสำคัญ

ทางเลือก...สินเชื่อบ้าน

 

อ่านข้อมูลทั้งฉบับได้ที่นี่

 

เรื่องของเงิน by Tara Thow

 


 

มหากาพย์ทางเลือกสินเชื่อบ้าน... จะมีภาคต่อ หรือ อวสานแล้ว ???

 


 

สำหรับใครที่ไม่ได้ติดตามเรื่องนี้มาตั้งแต่ต้น.. หรือตามบ้าง ไม่ตามบ้าง... หรือยังไม่รู้เลยด้วยซ้ำว่าวงการสินเชื่อบ้าน (HOME LOAN) กำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่พวกเราทุกคนสามารถมีส่วนในการช่วยในการกำหนดตอนจบของเรื่องนี้ได้... ฉบับนี้ดิฉันจะมาสรุปให้ฟังในภาษาง่ายๆ แบ่งให้เป็นภาคๆ อาจจะขอข้ามรายละเอียดเชิงลึกไปบ้าง แต่รับรองว่าภาพรวมของเรื่องนี้สนุกสนานอ่านเพลินไม่แพ้มหากาพย์อื่นแน่นอนค่ะ

 


 

ภาคแรก:
สี่แบ้งค์ใหญ่ ไร้เทียมทาน

 


ถ้าจะพูดถึงเรื่องความยิ่งใหญ่ของ 4 แบ้งค์ใหญ่ คือ Commonwealth, ANZ, Westpac, NAB นี่ดิฉันไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหนเลย.... เอาเป็นว่า 4 ใน 7 ของหุ้นที่มีมูลค่ามากที่สุดในประเทศออสเตรเลียก็คือ 4 แบ้งค์ใหญ่นี่แหละ (Commonwealth เคยขึ้นอันดับหนึ่งด้วย แต่ตอนนี้อยู่อันดับสอง รองแค่ BHP ตัวเดียว)

เท่านั้นยังไม่พอ.. ประชาชนทุกคนในประเทศนี้ล้วนแล้วแต่เป็นลูกค้าของ 4 แบ้งค์ใหญ่นี่กันทั้งนั้น ไม่ทางใดก็ทางนึง ตั้งแต่ บัญชีเงินฝาก ประกัน ซุปเปอร์ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถ สินเชื่อบ้าน สินเชื่อเพื่อธุรกิจ ฯลฯ

แล้วใหญ่แค่ไหนอีก.. ก็แค่มีลูกหนี้อยู่ในมือรวมกันมูลค่า 3.6 ล้านล้านเหรียญ ในขณะที่ GDP ของประเทศอยู่ที่ 1.73 ล้านล้านเหรียญ... ประมาณสองเท่านิดๆ จิ๊บๆเอง เนอะ

 

ถ้าตัดสินเชื่อประเภทอื่นออกไป เหลือไว้แต่สินเชื่อบ้าน (HOME LOAN) ก็แค่รวมกันได้ 1.4 ล้านล้านเหรียญ... หรือแค่ 80% ของ GDP ประเทศนี้เอง สุดติ่งกระดิ่งแมวป่ะล่ะ??

 


 

ส่วนทำไม 4 แบ้งค์นี่ถึงได้ยิ่งใหญ่ได้ขนาดนี้น่ะเหรอ?? ก็ไล่ take over แบ้งค์เล็กไปเรื่อยๆนี่แหละ ที่เราพอจะรู้จักกันบ้างก็ เช่น Commonwealth ก็ take over Aussie, Bankwest, Colonial First Stage ไป ส่วน Westpac ก็ take over Stgeorge, BT, Bank of Melbourne อะไรแบบนี้

 


 

 


 

 


 

 


 

ภาคสอง:
กำเนิดเทพ RC ผู้ที่จะมาพดุงความยุติธรรมให้ประชาชน

 


 

จนเมื่อวันที่ 14 ธันวาคม 2017 สวรรค์มีตา ฟ้าทรงโปรด ส่งเทพเจ้ามาองค์นึงชื่อ Royal Commission (ดิฉันจะเรียกสั้นๆว่า RC) เพื่อมาตรวจสอบการทำงานของ 4 แบ้งค์ใหญ่ว่าทำงานกันยังไง?? ทำไมถึงได้ยิ่งใหญ่ไร้เทียมทานขนาดนี้?? มีการเอาเปรียบผู้บริโภคบ้างรึเปล่า???


เทพ RC ร่วมมือกับมหาเทพ ASIC ตรวจสอบการทำงานของแบ้งค์ใหญ่ไปทั้งหมด 10,000 เคส หรือถ้าจะนับเป็นเอกสารก็ประมาณ 2.5 ล้านชิ้น!! และเทพ RC ก็จัดการชำระความและทวงคืนความยุติธรรมให้กับประชาชนตาดำๆไปหลายพันล้านเหรียญ ผลงานสร้างชื่อของเทพ RC ก็น่าจะเป็นการคืนเงินให้กับคนตายที่แบ้งค์ยังหักค่าบริการรายปีอยู่ หรือการคืนเงินประกันให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติไม่เหมาะสม (คือรู้ทั้งรู้ว่าถ้าเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดขึ้น ประกันจะไม่จ่ายอยู่แล้ว แต่แบ้งค์ก็ยังรับเงินจากลูกค้ามา)

 


 


จริงๆแล้วเทพ RC ตรวจทุกภาคส่วนของอุตสาหกรรมการเงินประเทศนี้ ตั้งแต่ เงินฝาก ประกัน ซุปเปอร์ แล้วก็สินเชื่อ... แต่สำหรับบทความนี้ดิฉันขอพูดถึงเรื่องสินเชื่อเท่านั้น เนอะ

 

ผลงานเรื่องสินเชื่อที่คนรับรู้มากที่สุดของเทพ RC คงหนีไม่พ้นการปรับระดับความเข้มงวดในการตรวจเอกสารของแบ้งค์... เช่น ยูรู้ได้ยังไงว่าลูกค้าจะมีปัญญาจ่าย?? รายได้เท่านี้ รายจ่ายเท่าไหร่ เหลือเงินสำหรับผ่อนแบ้งค์เท่าไหร่?? คนสองคนที่มีรายได้เท่ากัน แต่มีไลฟ์สไตล์ที่ต่างกัน... คนที่ซื้อของที่ David Jones และชอบกินข้าวนอกบ้าน จะต้องมีเงินเหลือน้อยกว่าคนที่ซื้อของที่ K-mart และทำกับข้าวกินเอง เพราะฉะนั้นความสามารถในการกู้ของสองคนนี้จะต้องไม่เท่ากันสิ คนแรกจะต้องกู้ได้น้อยกว่าคนหลังด้วยมันถึงจะถูกต้อง (พูดง่ายๆ คือ ทำให้ Home Loan ยากขึ้นนั่นเอง - -“)

 


 


แล้วยังมีเรื่องของค่าคอมมิสชั่นที่แบ้งค์จ่ายให้กับช่องทางต่างๆในการหาลูกค้าอีก เช่น เจ้าของโรงยิมที่แนะนำลูกค้า Home Loan ให้แบ้งค์มาแล้ว 122 ล้านเหรียญและได้ค่าคอมมาแล้ว $488,000 เทพ RC มองว่าเป็นสิ่งที่ไม่ควรอย่างยิ่ง เพราะเจ้าของโรงยิมไม่ได้มีความรู้ด้านการเงินและมีความเกี่ยวข้องกับ Home Loan เลย ถ้าจะจ่ายให้เอเจ้นท์ขายบ้าน ทนาย นักบัญชี ก็ยังเป็นเรื่องที่ยอมรับได้อยู่

 


 


ส่วนเรื่องค่าคอมฯของโบร๊คเกอร์ก็เหมือนกัน ที่เมื่อก่อนจะมีระดับขั้นในการจ่าย เช่น ถ้าโบร๊คเกอร์คนไหนส่งลูกค้าให้เยอะๆ แบ้งค์ก็จะมีโบนัสเพิ่มให้นิดหน่อย.. เทพ RC ก็แนะนำมาว่ามันอาจจะเป็นเหตุจูงใจให้โบร๊คเกอร์เลือกส่งลูกค้าไปแบ้งค์ใดแบ้งค์หนึ่งเพื่อที่จะทำยอด หรือเสนอ (ขาย) สินเชื่อให้ลูกค้ามากเกินความจำเป็น เพียงเพราะอยากได้โบนัสตรงนี้ ก็เลยแนะนำให้ทุกแบ้งค์ยกเลิกระบบนี้ไป

 


 

ตลอดระยะเวลาที่เทพ RC ทำงาน... ทั้ง 4 แบ้งค์ใหญ่โดนซัดจนน่วมไปหมด ทั้งต้องปรับนโยบายการปล่อยกู้ที่ยากขึ้น ทำให้รายได้น้อยลง ทั้งต้องชดเชยค่าเสียหายให้ลูกค้า แถมยังโดนค่าปรับไปอีกบานตะไท จน CEO ลาออกไป 3 คนเป็นอย่างน้อย (เท่าที่ดิฉันจำได้ คือ แบ้งค์ใหญ่คนนึง แบ้งค์เล็กอีก 2 คนจากแบ้งค์เดียวกัน.. คือเค้าเล่นใหญ่จริงไรจริง) นักข่าวสายการเงินยังแซวกันเล่นๆ “แบ้งค์ใหญ่กินแบ้งค์เล็กไปเยอะ ตอนนี้อ้วกแตกแล้ว”

 


 

ประชาชนตาดำๆเริ่มมีความหวังว่าเทพ RC จะกำราบ 4 แบ้งค์ใหญ่ได้สำเร็จ และหวังว่า 4 แบ้งค์ใหญ่จะเลิกเหิมเกริม จนนึกอยากจะทำอะไรก็ทำได้ อย่างที่เคยเป็นมา (จากตัวอย่างของประกัน ซุปเปอร์ แล้วก็เรื่องของการหาลูกค้าสินเชื่อ) และแบ้งค์เล็ก แบ้งค์น้อย ก็มีความหวังที่จะได้เติบโตขึ้นมาเป็นทางเลือกให้ลูกค้าบ้าง

 


 

ภาคสาม:
แบ้งค์เล็กสะดุ้งทั้งประเทศ ตกลงเทพ RC หรือมาร RC ??

 


 

ก่อนที่จะเข้าเนื้อหาของภาคนี้ ดิฉันขออธิบายศัพท์เทคนิค 3 คำ เผื่อใครยังไม่รู้จักนะคะ

 


 


- Mortgage Broker (โบร๊คเกอร์) คือ กลุ่มคนที่จบวิชาไฟแนนซ์มาและเป็นตัวแทนแบ้งค์ได้หลายๆแบ้งค์ในคนเดียว ซึ่งโบร๊คเกอร์จะต้องศึกษานโยบายการปล่อยกู้ของแต่ละแบ้งค์ สามารถเช็คดอกเบี้ย เช็ควงเงินในการอนุมัติ และมีหน้าที่ช่วยลูกค้ากรอกเอกสารในการขอ Home Loan และเช็คเอกสารเบื้องต้นให้ลูกค้าก่อนที่จะส่งให้แบ้งค์ที่ตัวเองเป็นตัวแทนอยู่ และโบร๊คเกอร์จะได้ค่าคอมจากแบ้งค์หลังจากที่ Home Loan ผ่านแล้ว โดยที่ลูกค้าไม่ต้องจ่ายอะไรเลย... ซึ่งปัจจุบันนี้ จากจำนวนลูกค้าทั้งหมด 100 คน จะมี 60 คนที่สมัคร Home Loan ผ่านโบร๊คเกอร์ และอีก 40 ที่สมัครกับแบ้งค์โดยตรง

- Upfront Commission คือ ค่าคอมมิสชั่นก้อนใหญ่ที่แบ้งค์จ่ายให้โบร๊คเกอร์ในตอนที่ Home Loan ผ่าน ซึ่งแต่ละแบ้งค์ก็จะมีเรทที่แตกต่างกัน

- Trial Commission คือ ค่าคอมมิสชั่นก้อนน้อยที่แบ้งค์จ่ายให้โบร๊คเกอร์ทุกเดือนตลอดอายุ Home Loan ของลูกค้า ซึ่งเหตุผลก็มีหลายสาเหตุอยู่ (1) เมื่อก่อนแบ้งค์เคยจ่าย upfront commission ให้เยอะกว่านี้ แต่ก็มาลดลง แล้วเพิ่ม trail commission เข้ามาแทน เหมือนเป็นการบริหารงบของแบ้งค์เองด้วย (2) เป็นค่าดูแลลูกค้าในระยะยาว ซึ่งแน่นอนว่ามันก็ไม่ใช่ว่าลูกค้าทุกคนจะโทรมาให้ดูแลทุกเดือน แต่ทุกๆเดือนโบร๊คเกอร์จะมีลูกค้าเก่าๆโทรมาขอคำปรึกษาเพิ่มเติมอยู่แล้ว ทั้งขาย ทั้งซื้อ ไหนจะหย่า จะย้ายงาน เปลี่ยนเมือง fixed term หมด หรือแค่เช็คดอกเบี้ยเฉยๆ (3) เป็นท่อน้ำเลี้ยงธุรกิจให้โบร๊คเกอร์ เพราะรายจ่ายของโบร๊คเกอร์นั้นมีทุกเดือนเหมือนธุรกิจอื่นๆ แต่รายได้ของโบร๊คเกอร์ไม่มีความแน่นอนอะไรทั้งนั้น บางเดือนก็มีลูกค้าเยอะ บางเดือนก็มีลูกค้าน้อย บางเดือนก็ไม่มีเลย บางเดือนก็โดน claw back (เรียกค่าคอมฯคืนจากแบ้งค์) จนติดลบก็มี ก็ได้ trial commission นี่แหละที่ช่วยให้ธุรกิจโบร๊คเกอร์อยู่ได้จนถึงทุกวันนี้

 


 

(กลับมาต่อที่มหากาพย์ของเราดีกว่า ^^)

 


 

หลังจากที่ RC ทั้งหาข้อมูล ทั้งสั่งสอน 4 แบ้งค์ใหญ่ (รวมถึงแบ้งค์เล็กด้วยนิดๆหน่อยๆ) มาเป็นเวลา 1 ปีกับ 49 วัน... เมื่อวันที่ 4 กุมภาพันธ์ก็เป็นวันดีย์เดย์ที่ RC แถลงการปิดจ๊อบพร้อมคำแนะนำ 76 ข้อเพื่อที่จะปรับปรุงการทำงานของอุตสาหกรรมการเงินของประเทศนี้ ซึ่งใน 76 ข้อนี้มีส่วนที่เกี่ยวข้องกับ Mortgage Broker อยู่ 3 ข้อ คือ

 


 

1. To establish the best rate interest duty

 

ข้อนี้น่าจะแปลว่าให้เลือกดอกเบี้ยที่ดีที่สุดให้ลูกค้าในทุกกรณี ซึ่งก็ดีงาม ทุกคนสามารถเข้าใจได้

 


 

2. End trial commission

 

ข้อนี้คือให้ทุกแบ้งค์เลิกจ่าย trial commission ให้โบร๊คเกอร์ทุกคนตั้งแต่วันที่ 1 July 2020 เป็นต้นไป.. คนที่เดือดร้อนที่สุดก็คงหนีไม่พ้นโบร๊คเกอร์ ทั้งห่วงเรื่องค่าใช้จ่ายประจำในการทำธุรกิจ รวมไปถึงงานเทคแคร์ดูแลลูกค้าเก่าๆที่มีเข้ามาตลอดแต่ต่อไปจะไม่มีรายได้ก้อนนี้เข้ามาช่วยแล้ว หรือ “อ้าวเฮ้ยไม่เหมือนที่คุยกันไว้” ตอนนั้นลด upfront ลงเพราะเพิ่ม trial เข้ามา.. แล้วตอนนี้จะตัด trial ไปเฉยๆก็ไม่แฟร์ดิ ก็ว่ากันไป... แต่ประเด็นนี้ก็ยังไม่ค่อยเป็นที่พูดถึงกันซักเท่าไหร่เหมือนกัน

 


3. To move away from a “commission base” to “pay for service” model

 

RC เค้าบอกว่าการที่แบ้งค์จ่ายค่าคอมฯให้โบร๊คเกอร์ตามยอด Home Loan จะส่งผลในการทำงานของโบร๊คเกอร์ ทั้งในเรื่องของแบ้งค์ที่เลือกให้ จำนวนเงินกู้ ระยะเวลา รวมไปถึงประเภทของ Home Loan ที่แนะนำให้ลูกค้าด้วย... และแนะนำให้ธุรกิจ Mortgage Broker หันมาทำงานในลักษณะเดียวกับ Financial Planner แทน คือ ให้แบ้งค์เลิกจ่าย ‘ค่าคอมฯ’ ทุกประเภทให้โบร๊คเกอร์ และให้โบร๊คเกอร์หันมาเรียกเก็บ ‘ค่าบริการ’ จากลูกค้าแทน วิธีนี้แหละที่ลูกค้าจะได้ผลประโยชน์จากงานของโบร๊คเกอร์อย่างแท้จริง

 


 

ประเด็นนี้แหละ ทั้งแบ้งค์เล็ก ทั้งโบร๊คเกอร์ ทั้งลูกค้าที่เคยใช้บริการโบร๊คเกอร์ อุทานพร้อมกันทั้งประเทศเลย... แล้วอย่างนี้ใครจะมาใช้ mortgage broker อ่ะ?!?!

 


 

พร้อมกับคำถามอื่นๆที่ตามมา เช่น แล้วต้องจ่ายเท่าไหร่?? ถ้าถูกมากๆแล้วโบร๊คเกอร์จะอยู่ได้ยังไง?? ถ้าแพงไป ลูกค้าก็ไปแบ้งค์เองหมดดิ?? ถ้าไม่มีโบร๊คเกอร์แล้วแบ้งค์เล็กๆ หรือแบ้งค์ที่ไม่มีสาขา (ที่มีโบร๊คเกอร์เป็นช่องทางหลัก) จะเป็นยังไงต่อ?? อย่างนี้แบ้งค์ใหญ่ๆที่สาขาเยอะๆก็ไม่ยิ่งได้เปรียบไปกว่าเดิมอีกเหรอ?? ถ้าไม่มีโบร๊คเกอร์คอยเปรียบเทียบแบ้งค์และสินค้าให้.. แล้วลูกค้าจะรู้มั๊ยว่าเค้ามีตัวเลือกอะไรบ้าง??? และที่สำคัญที่สุด... แล้วเราจะไว้ใจให้ 4 แบ้งค์ใหญ่กลับมาทรงอิทธิพลในตลาด Home Loan ได้แค่ไหน??

 


 

นายจอช ฟรายเด็นเบิร์ก รัฐมนตรีกระทรวงการคลังก็ได้คอมเม้นต์ในประเด็นดังกล่าวว่า... RC ได้ตรวจสอบ สั่งสอน และปรับปรุงการทำงานของแบ้งค์ไปแล้วในทุกเรื่อง และคำแนะนำ 76 ข้อที่ RC สรุปไว้จะช่วยยกมาตรฐานการทำงานของแบ้งค์ในประเทศนี้ ในแบบที่จะเปลี่ยนไปตลอดกาล และผมมั่นใจว่าต่อจากนี้ไปแบ้งค์จะทำงานด้วยมาตรฐานที่ดีขึ้น และประชาชนทุกคนจะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ และเราก็ไม่ได้บอกให้แบ้งค์เลิกจ่ายค่าคอมฯให้โบร๊คเกอร์ในทันที เราเข้าใจว่าทุกคนต้องปรับตัว

 


 

ภาคสี่:
ภาคปัจจุบัน: จะมีต่อหรือ หรือ อวสานจริงๆ??

 


 

ถ้ารัฐบาลจะทำตามคำแนะนำของ RC ครบทั้ง 3 ข้อ ดิฉันก็ยังนึกไม่ออกเลยว่าประเทศนี้จะมีโบร๊คเกอร์เหลืออยู่กี่คน?? ถ้าจะทำกันแบบนี้ก็เท่ากับการปิดอุตสาหกรรม แล้วยกเลิกอาชีพ Mortgage Broker ไปเลยก็ว่าได้.. ซึ่งตอนนี้ทาง 4 แบ้งค์ใหญ่ก็ยังไม่ได้ออกมาแสดงความคิดเห็นอะไรมากมาย คล้ายๆว่าจะยอมรับในคำแนะนำของ RC เพราะเป็นผู้ได้ประโยชน์จากคำแนะนำทั้ง 3 ข้อแบบเต็มๆ

 


 

แต่ในขณะเดียวกันก็มีกระแสตอบโต้จากหลายภาคกลุ่มในอุตสาหกรรมการเงินในประเทศออสเตรเลีย ซึ่งส่วนมากก็จะไปในทิศทางเดียวกันคือ Mortgage Broker เป็นผู้เล่นคนสำคัญในอุตสากรรม Home Loan และลูกค้าจะเสียผลประโยชน์มากกว่าได้ประโยชน์ถ้าไม่มีโบร๊คเกอร์แล้ว

 


 

ยกตัวอย่าง เช่น

Finance Broker Association of Australia (FBAA) กล่าวว่า ทางสมาคมเกรงว่าการยกเลิก trial commission อาจจะทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นได้ เพราะเรื่องนี้อาจจะทำให้มีการบังคับให้แบ้งค์กลับมาจ่าย upfront commission เป็นเงินก้อนใหญ่แต่แรก เพื่อชดเชยรายรับที่ลดลงในส่วนของ trial commission ซึ่งต่อมาก็จะทำให้มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยและทำให้ปัญหาราคาบ้านสูงเกินเอื้อมนั้นยิ่งยากลำบากขึ้น

 


 

สมาคมการธนาคารแห่งออสเตรเลีย ก็ได้คอมเม้นต์ถึงการสั่งห้ามจ่ายค่าคอมฯให้โบร๊คเกอร์ว่า “สุดโต่ง” และทางสมาคมจะใช้เวลาในการตรวจสอบข้อแนะนำและการตอบสนองของรัฐบาลต่อไป

 


 

The Mortgage and Finance Association of Australia (MFAA) ตัวแทนโบร๊คเกอร์จำนวน 13,500 คนทั่วประเทศ และมีแบ้งค์เล็กจำนวน 14 แบ้งค์เป็นผู้สนับสนุนอยู่เบื้องหลัง ก็ได้ออกแคมเปญ "Don't Kill Competition" เพื่อโปรโมทการทำงานของ Mortgage Broker และให้ความรู้กับประชาชนว่า ถ้าไม่มีโบร๊คเกอร์แล้วก็จะทำให้ตลาด Home Loan ไม่มีคู่แข่ง และลูกค้าก็จะถูกจำกัดในเรื่องของตัวเลือก และจะทำให้ดอกเบี้ยสูงขึ้นได้ด้วย

 


 

แม้กระทั่งพรรคฝ่ายค้านอย่าง Labour ที่ในตอนแรกก็เห็นว่าเออออห่อหมกไปกับรัฐบาลด้วย แต่ล่าสุดก็ได้ออกมาคัดค้านการ “การเก็บเงินลูกค้า” และยังบอกอีกด้วยว่าถ้า Labour ได้เป็นรัฐบาล จะให้แบ้งค์จ่าย upfront commission ให้โบร๊คเกอร์ในจำนวนที่มากขึ้นเพื่อชดเชย trial commission ที่หายไปอีกด้วย

 


 

สกู๊ปนี้ดิฉันยังได้มีโอกาสไปสัมภาษณ์คนไทยหลายๆคน ทั้งโบร๊คเกอร์ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้โดยตรง แล้วก็บรรดาลูกค้า ประชาชนทั่วไป ที่ติดตามมหากาพย์นี้กันมาตั้งแต่ต้น ซึ่งแต่ละคนจะมีความเห็นยังไงบ้าง เราไปอ่านกันเลยค่ะ

 




 

คุณติ๊ก คำตัน

เจ้าของแฟรนไชน์ Aussie Home Loan สาขา Baulkham Hills
เพจ: Aussie - Sue Mateo ทีมงานคุณติ๊ก คำตัน

 


ขอประวัติสั้นๆนิดนึงค่ะ

พี่อยู่ในธุรกิจนี้มาตั้ง 21 ปีแล้ว ตั้งแต่สมัยที่ยังไม่มี trail commission เลยด้วยซ้ำ.... สมัยก่อนนี่แบ้งค์มีอิทธิพลมากกกกก (ก.ไก่สิบตัวเลย) เพราะมีกันอยู่แค่ไม่กี่แบ้งค์ แล้วก็ไม่มีคู่แข่งเลย สินค้าก็มีให้เลือกแค่ 2 อย่าง คือ fixed กับ variable เท่านั้น และแบ้งค์ไม่เคยให้ความรู้ลูกค้าอะไรเลย.. ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าการจ่ายเงินทุกๆ Fortnight (ทุกๆสองอาทิตย์) จะทำให้หนี้หมดเร็วกว่าจ่าย Monthly (รายเดือน)

 

จนกระทั่งมี John Symond เป็นคนเริ่มทำระบบ Mortgage Broker ขึ้นมา ก็คือ Aussie Home Loan ในทุกวันนี้นี่แหละ แบ้งค์ถึงได้มีการพัฒนาขึ้น เริ่มมีการลดดอกเบี้ยลง และมีสินค้าใหม่ๆ มีสื่งที่เรียกว่า Offset Account เข้ามา... แล้วก็ยังมีแบ้งค์เล็กๆ มีสถาบันทางการเงินอื่นๆ ตามมาอีกด้วย

 


แล้วโบร๊คเกอร์มีส่วนช่วยลูกค้าได้ยังไงบ้าง??

นอกจากเรื่องตัวเลือกที่สำคัญแล้ว.. พี่ว่าเรื่องการเตรียมเอกสาร การเตรียมตัวลูกค้าก็เป็นสื่งสำคัญ เนอะ พี่กล้าพูดเลยว่าคนไทยที่เดินไปแบ้งค์เองนี่โอกาสผ่านแค่ 50-50 มันไม่ใช่เพราะเค้าไม่มีปัญญาผ่อนนะ แต่เพราะคนไทยก็ยังเป็นคนไทยนี่แหละ

บางทีเราก็ไปเช่าบ้านราคา $800 มาแล้วเอามาแบ่งกันหลายๆคน เพื่อที่ตัวเองจะได้อยู่ฟรี... แต่แบ้งค์เค้าไม่ได้มองแบบเราไง แบ้งค์เค้ามองว่าเราเป็นคนเช่า เพราะฉะนั้นภาระ $800 นี่มันติดตัวเราอยู่แล้ว ภาษาแบ้งค์เค้าเรียกว่ามันคือ liability ที่เราต้องรับผิดชอบ.... บางคนหนักกว่านั้นอีก!!! ตัวเองมีรายได้ดี แค่เช่าบ้านตัวเองไม่พอ ยังไม่เซ็นต์ชื่อเช่าให้คนอื่นอีกหลายๆหลัง (ตายๆๆ) แบบนี้เดินไปแบ้งค์เอง โอกาสที่จะผ่านน้อยมาก พี่กล้าพูดเลย

แต่ถ้ามาหาโบร๊คเกอร์ก่อน เราก็จะได้ช่วยแนะนำให้ได้ว่าควรจะเตรียมเอกสารยังไง และให้เงินเข้า-ออกบัญชีแบบไหน ถึงจะตรงกับสถานการณ์ทางเงินที่แท้จริงของเรา

แล้วก็ยังมีเรื่องอื่นๆอีกเยอะแยะ เช่น พวกเจ้าของกิจการที่ยังทำภาษีไม่เสร็จ (หรือตั้งใจที่จะทำไม่เสร็จ) ถ้าไปแบ้งค์เองมีเหรอจะได้กู้?? แต่โบร๊คเกอร์จะรู้ว่ามีแบ้งค์ไหนที่ให้กู้แบบ Low-Doc แบบ 60% ได้บ้าง.. ซึ่งถ้าเงื่อนไขตรงตาม policy ของแบ้งค์ เราแค่ยื่น BAS ไปก็กู้ได้แล้ว เรื่องแบบนี้แบ้งค์เค้าไม่มาบอกลูกค้าหรอก

 


โอวว.. เหมือนช่วยลูกค้าปลอมเอกสารมั๊ยพี่??

ไม่ๆๆๆ เราไม่ได้ช่วยลูกค้าปลอมเอกสาร แต่เราช่วยลูกค้าเตรียมเอกสารให้ตรงกับสิ่งที่แบ้งค์ต้องการจะเห็น เช่น ค่าเช่าบ้านเต็มๆเท่านี้ แต่เราจ่ายจริงๆเท่านี้ บางกรณีแบ้งค์เค้าก็ไม่ได้อยากเห็นค่าเช่าบ้าน แต่แบ้งค์ต้องการเห็นภาระในส่วนที่เราต้องรับผิดชอบเท่านั้น แต่บางกรณีแบ้งค์เค้าก็อยากเห็นความสามารถในการจ่ายเต็มจำนวนได้ทั้งก้อน

เวลาพี่เห็นเอกสารและสัมภาษณ์ลูกค้า พี่ก็จะแนะนำได้ว่าใครควรจะเตรียมตัวยังไง เพื่อให้งานมันราบรื่นที่สุด.... ซึ่ง 99% ของลูกค้าที่มาทำ Loan กับพี่ ก็ไม่ทำให้ผิดหวัง เพราะทุกคนสามารถผ่อนได้ จัดการตัวเองได้กันทุกคน

(ย้ำ!! ยูไปเขียนให้ถูกนะ พี่ไม่เคยพาโกง พี่ไม่เคยพาปลอมเอกสาร) พี่แค่ช่วยเตรียมตัวลูกค้าเพื่อให้ loan มันง่ายขึ้น.. ยูก็รู้อยู่เนอะ บางทีแบ้งค์ก็งี่เง่า เห็นอะไรนิด อะไรหน่อย ก็ปฎิเสธมาก่อนแระ อย่างเรื่องเล่นแชร์ก็เหมือนกัน อะไรคือการโอนเงินออกไปเดือนละ $1,000 ทุกเดือน พอครบ 10 เดือนแล้วเปียมาได้ $12,000 มันคืออะไร??? ไปกู้นอกระบบมาเลยต้องจ่ายคืนทุกเดือน?? หรือฟอกเงินรึเปล่า?? งานแบบนี้บางทีมันก็ไม่เกี่ยวกับเอกสาร แต่เป็นเรื่องของคำอธิบายที่โบร๊คเกอร์ต้องเข้าใจเองก่อน แล้วถึงจะอธิบายให้แบ้งค์เข้าใจได้

 


 

มีอะไรอีกมั๊ยคะที่โบร๊คเกอร์ทำได้ดีกว่าแบ้งค์??

พี่ว่าเป็นเรื่องของประสบการณ์!! โบร๊คเกอร์ที่ออฟฟิศพี่ทุกคนมีความรู้ด้านการเงินหมด พี่ว่ามีเยอะกว่าพวก lending manger ของแบ้งค์หลายๆคนด้วย... พี่เคยได้ยินมาว่า lending manager ที่แบ้งค์บางคนไม่เคยมีบ้านด้วยซ้ำ แล้วเค้าจะมาแนะนำอะไรลูกค้าได้ล่ะ เค้าก็แค่ทำงานตามตำราไปเท่านั้นเอง ยูว่าจริงมั๊ย???

บางครั้งพี่ก็แนะนำเรื่องอื่นให้ลูกค้าของเราด้วย เช่น มีลูกค้าที่ทำธุรกิจมาหาเราเพราะต้องการจะซื้อบ้าน แต่ทำรายได้ไว้แย่มากเพราะไม่อยากจะเสียภาษี พี่ก็แนะนำให้เค้าไปเจอกับนักบัญชีที่สามารถแนะนำเรื่อง tax minimization ให้ได้โดยที่ไม่ต้องเลี่ยงภาษีขนาดนั้น... เค้าก็ไปจ่ายภาษีให้ถูกต้อง มาซื้อบ้านหลังนึง รอให้ราคาขึ้น แล้วก็ซื้อเพิ่มอีกหลังนึง แถมจะขยายธุรกิจอะไรก็ทำได้ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินตัวเองทั้งหมด สุดท้ายแล้วทั้งทรัพย์สินทั้งธุรกิจเค้าเพิ่มมูลค่าขึ้นมาตั้งหลายแสนเหรียญ จนเค้าต้องกลับมาขอบคุณพี่ “รู้อย่างนี้ผมจ่ายภาษีตั้งนานแล้ว” แบบนี้ก็มีนะ

 


 

ที่ Aussie Baulkham Hills นี่มีโบร๊คเกอร์คนไทยกี่คนคะ??

 

เรามีโบร๊คเกอร์ฝรั่ง 4 คน.. แล้วก็มีโบร๊คเกอร์คนไทย 2 คน แล้วก็ยังมีผู้ช่วยโบร๊คเกอร์คนไทยอีก 4 คน ก็น่าจะเป็นออฟฟิศโบร๊คเกอร์ที่มีทีมงานคนไทยเยอะที่สุดในออสเตรีเลียแล้วนะ (ยิ้ม)

 


 

แล้วคุณติ๊กคิดยังไงกับความเห็นของ Royal Commission คะ??

 

ถ้าไม่มีโบร๊คเกอร์นี่ลูกค้าเสียหายยับเยินเลยนะ โดยเฉพาะลูกค้าคนไทย จะมีซักกี่คนที่สามาถกู้เงินจากแบ้งค์โดยตรงได้... ภาษากับวัฒนกรรมการกู้ยืมก็เรื่องนึงแระ เอกสารก็อีกเรื่องนึง ถ้าให้พี่เดานะ พี่ว่า 90% ของลูกค้าไทยยังไงก็ต้องใช้โบร๊คเกอร์

แล้วมันไม่ได้มีแค่ผ่านหรือไม่ผ่านด้วย... แต่ยูจะรู้ได้ยังไงว่าสิ่งที่แบ้งค์เสนอมามันดีที่สุด อย่างตอนนี้แบ้งค์ใหญ่ให้ดอกเบี้ย 4.19% แต่มีแบ้งค์เล็กให้แค่ 3.60% คนธรรมดาอย่างยูไม่มีทางรู้เลย... สุดท้ายแล้วมันก็เพราะโบร๊คเกอร์นี่มั๊ยที่ทำให้แบ้งค์ alert (ตื่นตัว) ตลอดเวลา เพราะรู้ว่าแค่ลูกค้ามาหาโบร๊คเกอร์ครั้งเดียวก็เปรียบเทียบได้หมด ทั้งแบ้งค์ใหญ่ แบ้งค์เล็ก รวมไปถึงสถาบันทางการเงินอื่นๆที่ไม่ใช่แบ้งค์ด้วย

ใครที่เคยเป็นลูกค้าพี่จะรู้ดี ทั้งคนไทย ทั้งฝรั่ง.. บางคนก็อยู่กันมาตั้งแต่รุ่นพ่อ-แม่ จนมาถึงรุ่นลูก-รุ่นหลาน คือคนพวกนี้เค้าเคยมีประสบการณ์ไม่ดีจากแบ้งค์มาแล้วไง เค้ารู้ว่าแบ้งค์ทำงานแค่ในเวลาเท่านั้น หลัง 5 โมงก็ไม่ว่าง เสาร์-อาทิตย์ก็ไม่ได้ แค่จะถามอะไรนิดหน่อยก็ต้องนัดล่วงหน้า แล้วพอเปลี่ยน loan officer ทีก็หาอะไรไม่เจอแล้ว

พี่ว่าแบ้งค์เค้าก็ทำงานเหมือนบริษัทใหญ่ๆอ่ะยู เค้ามีเงินเดือนให้ มีพนักงานเยอะแยะ มีชื่อเสียงด้วย แถมมีเงินโฆษณาอีก สาขาก็เยอะแยะเต็มไปหมด เงินก็อยู่ในมือเค้า... แล้วดูโบร๊คเกอร์แต่ละคนซิ เป็นแค่คนธรรมดาตัวเล็กๆ ต่างคนก็ต่างทำงาน เงินจะโฆษณาก็ไม่มี อาศัยแค่การบอกต่อแบบปากต่อปาก แล้วทำไม 60% ของลูกค้าถึงมาหาโบร๊คเกอร์ แล้วมีแค่ 40% ที่ไปหาแบ้งค์เอง (ทั้งๆที่เงินก็มาจากแบ้งค์นั่นแหละ) ??? คือพวกเราก็ต้องมีอะไรดีจริงมั๊ย?? ไม่งั้นแบ้งค์เค้าจะมากลัวพวกเรา แล้วอยากจะปิดธุรกิจพวกเราทำไม??? พี่พูดแค่นี้พอเนอะ

 


 

แล้วคุณติ๊กคิดว่าสิ่งที่ Royal Commission แนะนำไว้นี่จะเป็นไปได้มั๊ยคะ??

พี่ว่าเป็นไปได้ แต่ไม่ใช่เร็วๆนี้ อาจจะซัก 18-24 เดือน แล้วก็ขึ้นอยู่กับการเมืองด้วย.. การเลือกตั้งเดือนมีนานี้จะทำให้เรื่องนี้ชัดเจนมากขึ้น

และถ้ามันเป็นแบบที่ Royal Commission แนะนำจริงๆ ทั้งตัด trial commission แล้วไม่ขึ้น upfront commission ให้อีก.. พี่ว่าเราก็ต้องหันไปทำอาชีพอื่นกันแล้วแหละ เพราะพี่ก็ไม่รู้สึก comfortable (สบายใจ) ที่จะต้องเก็บเงินลูกค้าตรงจุดนี้ ส่วนลูกค้าก็ต้องไปหาทางออกจากแบ้งค์ให้กับตัวเองกันไป ซึ่งมันก็น่าเศร้านะ เพราะถึงตอนนั้นแบ้งค์ก็จะมีอำนาจมากขึ้น ก็แค่กลับไปเป็นเหมือนเมื่อ 30 ปีที่แล้ว เมื่อตอนที่ไม่มีโบร๊คเกอร์มาคานอำนาจให้

(แล้วแบ้งค์เล็กๆล่ะคะ??) เท่าที่เห็นก็ยังไม่มีทางออกกันนะ ถ้าโบร๊คเกอร์ตายก่อน เดี๋ยวเราก็อาจจะได้เห็นแบ้งค์เล็กๆตายตามล่ะมั้ง งานนี้ถ้าจะตายก็ตายหมู่เลย (หัวเราะ)

 



 

Jill Boonta (คุณจิล)

บริษัท: Freedom Choice Finance
เวบไซด์: www.freedomchoicefinance.com.au
Facebook: Jill Boonta - Mortgage & Finance Forum For Thai Community in Australia

 


ช่วยแนะนำตัวเองนิดนึงค่ะ

ชื่อพี่จิลจาก Freedom Choice Finance ค่ะ พี่เป็นโบร๊คเกอร์มา 5 ปีแล้ว ก่อนหน้านี้มีบริษัท Real Estate Agency ขายบ้านและบริหารบ้านเช่า แต่ตอนนี้ปิดไปแล้วและหันมาทำไฟแนนส์เต็มตัวค่ะเพราะพี่อยากจะใช้ประสบการของตัวเองช่วยคนสร้างฐานะและความมั่งคั่ง (one family at a time / wealth building strategy) ในการลงทุนด้านบ้านและที่ดิน (property investment) ซึ่งเราจะเอาความรู้ที่เราได้ใช้เวลามากว่า 15 ปีศึกษาในด้านนี้ประกอบด้วยประสบการณ์ส่วนตัวมาเป็นลู่ทาง

ที่มาก็คือพี่มาอยู่ที่ออสเตรเลียเมื่อประมาณ 20 ปีที่แล้ว ก็มาแต่ตัวทำงานส่งตัวเองเรียน ไม่เคยขอเงินจากทางบ้านเลย พอเรียนจบทำงานได้เงินเดือนก็ไม่ค่อยสูงแต่เรามีความฝันว่าเราอยากจะสร้างฐานะตัวเองให้มั่นคง เพื่อว่าในวันข้างหน้าเราจะได้สบายไม่ต้องหวังพึ่งใคร เราก็เลยหันไปศึกษาหาคำตอบด้วยตัวเองโดยเริ่มติดตามเรียนรู้จากผู้เชี่ยวชาญที่เขาเคยประสบผลสำเร็จมาก่อนทั้งในด้านการเล่นหุ้นและ property investments

สิ่งที่เราชอบและทำสำเร็จคือ Property Investment เริ่มจากบ้าน 1 หลัง 2 หลัง เรื่อยๆมาตอนนี้พี่กับสามีเราสร้าง property portfolio ได้ 7 ล้านกว่าเหรียญใช้เวลาประมาณ 4 ปี และบ้านที่อยู่เองผ่อนได้หมดภายใน 8 ปี การสร้าง Property Investment Portfolio มันไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้แต่ต้องมี strategy (กลยุทธ์) ที่ถูกต้องและเหมาะสมกับเรา คนทุกคนต้องการที่จะสร้างฐานะตัวเองให้มั่นคง ถ้าทำไม่ถูกวิธีเราจะเจอแต่ทางตัน บ้านตัวเอง 1 หลังบ้านเช่า 1 หลังจบใช่มั้ย ถ้าทำถูกวิธีเราก็จะเดินต่อได้ไม่มีที่สิ้นสุดจะกี่หลังก็ได้ไม่ต้องห่วง

ลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นคนออสซี่, จีนและฟิลิปินส์ พี่เพิ่งจะเริ่มมีลูกค้าไทยเมื่อไม่นานมานี่เอง เริ่มจากมาช่วยเหลือเพื่อนสนิท refinance บ้านออกจากดอกเบี้ยที่โหดมากๆจะขอเปลี่ยน rate แบงค์ก็ไม่ให้เปลี่ยน ผ่อนบ้านสูงเงินก็ไม่พอใช้ก็เลยทำให้เขาเป็นหนี้เล็กๆน้อยๆที่ไม่จำเป็น พอรีไฟแนนซ์เสร็จเขาประหยัดเงินไปตั้งประมาณ$1,400 ต่อเดือนเข้ากระเป๋าลูกค้าแทนกระเป๋าแบงค์ แถมหนี้อื่นหายหมด happy day! ตอนนี้เขาจะเที่ยวบ่อยมาก 5555 จากนั้นเขาก็เริ่มบอกต่อๆกันไปแถมดึงพี่เขากลุ่มคนไทยในออสเตรเลียหลายๆกลุ่ม ซึ่งพี่ก็มีโอกาสได้เข้าไปช่วยตอบคำถามในเฟสบุ๊คเวลามีคนถามเรื่อง Finance และ Property แล้วเค้าก็แนะนำต่อๆกันมา เดี๋ยวนี้ก็มีลูกค้าคนไทยเยอะขึ้น แต่นานๆจะเข้าไปดูทีถ้าใครอยากจะได้รับข้อมูลและความรู้ โดยตรงในเรื่อง finance และการสร้างฐานะโดยการใช้ property investment strategy ที่ถูกวิธีก็ให้เข้าไปร่วมในกลุ่มใน facebook ของเราได้

ลูกค้าแต่ละคนจะมีสถานภาพและความต้องการแตกต่างกันฉะนั้นจะใช้ strategy จะไม่เหมือนกัน ไม่ว่าจะเป็น First Home หรือ Home upgrade เราสามารถที่จะช่วยวางแผนในการซื้อที่เหมาะสมเพื่อที่จะสามารถช่วยให้คุณซื้อบ้านหลังต่อไปได้เร็วขึ้น refinance บ้านหรือ investments เพื่อที่จะช่วยลดเงินผ่อนและช่วยในการสร้าง property portfolio

Investment Property Finance - Build Property Portfolio พี่ specialise ในตรงนี้เราจะช่วยลูกค้าวางแผน property portfolio road map เพราะเราเชื่อว่าการวางแผนที่ถูกต้องแต่เนิ่นๆคือพื้นฐานในความสำเร็จของชีวิต และเราก็จะมีทีมผู้เชี่ยวชาญ คอยช่วยเหลือลูกค้าได้ทุกรัฐและทุกขั้นตอนตั้งแต่ต้นจนจบไม่ว่าจะเป็น financial advisor, accountant, lawyer, conveyancer, building inspector, buyer's agent และ property manager พี่จะเป็นคนจัดการเรื่องไฟแนนซ์ทุกขั้นตอน อยากได้อะไรถามมาเลยเราจะอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าและให้บริการที่ราบรื่นทุกขั้นตอน แถมมีคนต่อน้ำต่อไฟและอินเตอร์เน็ตให้ฟรีด้วยค่ะ

เรื่อง finance จะไม่มีค่าใช้จ่าย เราจะคอยเช็คดูสถานภาพลูกค้าอยู่ตลอดและ review portfolio สม่ำเสมอเพื่อที่จะดูว่าเมื่อไหร่ลูกค้าพร้อมที่จะเดินหน้าต่อไปอีกได้ สิ่งเหล่านี้ที่เราในหน้าที่ broker ทำให้ลูกค้าซึ่งจะไม่ได้เช่นนี้ถ้าลูกค้าเดินเข้าแบงค์โดยตรง หลายๆคนคงจะเคยเห็นคำว่า #brokerworkforyou #brokerbehindyou #dontkillthecompetition #keepthecompetitionalive มันก็คือตรงนี้แหล่ะค่ะ สิ่งที่เราทำให้ลูกค้ามันจะต่างจากสิ่งที่พนักงานแบงค์ทำ ถึงแม้แบงค์จะจ่ายค่าตอบแทนเราก็จริงแต่ทุกสิ่งที่เราทำก็เพื่อผลประโยชน์และความสะดวกฃองลูกค้าทั้งหมด

 


 

คุณจิลมีความเห็นยังไงเกี่ยวกับ Royal Commission Report (RC) คะ??

 

RC report สร้างข่าวฮือฮาเพราะเขาออกมาตัด trail commission ของ broker ซึ่งจะมีผลกระทบในเดือนกรกฎาคมปีหน้า ในความคิดเห็นส่วนตัวพี่คิดว่าโบร๊คเกอร์ไม่ควรจะกังวลเพราะในตลาดการเงินยังมี lender อีกมากมายที่ยังต้องการพึ่งพา broker อยู่ถึงแม้ trail commission จะหายไปแต่ไม่มีใครจะมาห้ามไม่ให้ upfront commission เพิ่มขึ้น ส่วนในการตัด upfront commission และเปลี่ยนมาเป็นลูกค้าจ่าย (consumer pay) นี่มันเป็นแค่การนำเสนอที่เขาจะมาดูกันอีกทีนึงใน 2-3 ปีข้างหน้าและตอนนี้มีแค่ 2 แบงค์ใหญ่ CBA และ Westpac ที่ออกมาส่งเสียงสนับสนุน อีกสอง ANZ และ NAB ยังนั่งอยู่บนกำแพงอ่านเกมส์อยู่

 


 

ลูกค้าแบบไหนที่ต้องใช้โบร๊คเกอร์คะ??

 

ทุกคนใช้บริการโบร๊คเกอร์ได้หมดค่ะ แต่ละคนที่มาใช้บริการจะมีเหตุผลแตกต่างกัน สิ่งที่ลูกค้าจะได้รับจาก broker VS bank ก็คือความรู้ความสามารถในการแก้ปัญหาถ้าหากมีอะไรผิดพลาดขึ้นมา ความสะดวกและการประหยัดเวลา บางรายก็ต้องการเปรียบเทียบ rate ในหลายๆแบงค์ บางรายสถานภาพเขาจะไม่เหมาะกับ policy ของแบงค์ที่เขาใช้อยู่ บางคนต้องการวงเงินกู้ให้ได้สูงที่สุดเพราะว่ามีเงินมัดจำน้อย หลายเหตุผลค่ะจะเอาอย่างเดียวไม่ได้ แต่ถ้าใครมีบ้านหลายหลังพี่ขอแนะนำว่าใช้หลายๆแบงค์ 60% ของลูกค้า Home loan ในประเทศนี้จะมาจาก broker อันนี้ก็ทำให้เราได้เห็นแล้วว่าลูกค้าจะชอบอย่างไรมากที่สุด ระหว่างการใช้บริการฟรีผ่านโบ๊รกเกอร์หรือเดินเข้าแบงค์โดยตรงและมี product ให้เลือกไม่กี่อย่าง

 


 

ถ้าวันนี้ไม่มีโบร๊คเกอร์ วงการสินเชื่อจะเป็นยังไงคะ??

 

พี่คิดว่าโบร๊คเกอร์ก็ยังจะมีอยู่นะแต่อาจจะมีน้อยลง และแบงค์ย่อยๆที่เป็นคู่แข่งตลาดของแบงค์ใหญ่ๆก็จะค่อยๆหายไป ทีนี้เมื่อคู่แข่งน้อยลงแบงค์ใหญ่ก็จะทำตามอำเภอใจ ถ้าสมมุติว่าเราเปลี่ยนไปใช้ระบบลูกค้าจ่ายมันก็จะเป็นเหมือนประเทศ Netherland ดูตัวอย่างจากประเทศเขาที่แนะนำระบบนี้เข้ามาใช้เมื่อปี 2008 ก่อนที่ทั่วโลกจะมีผลกระทบจาก GFC (Global Financial Crisis)

 

 

เราจะเห็นชัดเจนว่าจำนวนแบงค์ในประเทศ Netherland จะค่อยๆลดลงมาเรื่อยๆ ฉะนั้นพวกเราทุกคนต้องถามตัวเองว่าเราต้องการแบบนั้นหรือ (แบบที่ทางเลือกของเรามีจำกัด)

 


 

ขอสรุปความเห็นคุณจิลเกี่ยวกับ Royal Commission Report อีกครั้งนะคะ

 

รัฐบาลตั้ง Royal Commission ขึ้นมาเพื่อที่จะปกป้องและดูแลผลประโยชน์ของลูกค้าในเรื่อง financial ทุกๆฝ่ายที่มีความประพฤติไม่ดีก็จะถูกสืบสวนและโดนปรับอย่างที่เราเห็นเมื่อปีก่อน big bank (Commonwealth, Westpac, NAB, ANZ) ต้องคืนเงินให้ลูกค้าเป็นหลายร้อยล้าน แถมยังโดนบังคับให้บริจาคเงิน ส่วนโบร๊คเกอร์ถ้ากังวลในการที่จะขาดรายได้ก็ควรจะใช้เวลานี้มา review ระบบการทำงานว่าเราจะอยู่ได้ไหมถ้าสิ่งทีนำเสนอถ้ามันเกิดขึ้นจริงๆควรจะทำยังงัย บางทีอาจจะเป็นเวลาที่เราควรจะ diversify ธุรกิจของเรา

สิ่งสุดท้ายที่อยากจะฝากไว้เป็นข้อคิดสำหรับลูกค้าที่มี Investment อีกไม่กี่เดือนก็จะมีการเลือกตั้งรัฐบาลใหม่ นโยบายที่จะมีผลกระทบโดยตรงสำหรับคนที่มี Investment Property คือนโยบายของพรรค Labour จะมี 2 อย่างที่น่าห่วงเกี่ยวกับ negatively gear tax deduction และ capital gain tax

คนที่มีบ้านเช่าและค่าเช่าไม่พอจ่ายค่า mortgage และต้องควักเงินเพิ่มคือ negatively gear แต่จะสามารถหักภาษีรายได้เพิ่มขึ้นคือได้จ่าย tax น้อยลง นโยบายของพรรคคือจะไม่ให้มีการหักภาษีนี้ได้อีกต่อไป แต่เฉพาะบ้านเช่าที่จะซื้อใหม่แต่ว่าบ้านเช่าที่มีอยู่แล้วก็จะทำได้เหมือนเดิมต่อไป

ส่วน capital gain tax คือภาษีที่เราจะต้องจ่ายให้รัฐบาลถ้าเราขายบ้านเช่าได้กำไร ปกติถ้าเราขายหลังจาก 12 เดือนเราจะได้ส่วนลด 50% ของภาษีที่จะต้องจ่าย แต่พรรค Labour จะเอาตรงนี้ออกไป

ในวันเดียวกันที่ Royal Commission Report ออกมาพรรค Labour ก็ได้ออกมาประกาศว่ารัฐบาลพรรคเขาจะสนับสนุนทุกๆข้อใน RC Report โดยไม่มีการหาข้อมูลเสียก่อนว่าผลกระทบจะเป็นอย่างไร จากนั้นก็เกิดการวุ่นวายกันไปทั่วดังที่เห็นในข่าว ทุกๆฝ่ายที่เกี่ยวข้องออกมาคัดค้านทั้งโบร๊กเกอร์ ประชาชน และแบงค์ย่อยๆ ก็คือทุกคนจะไม่พอใจเป็นอย่างมากกับการที่รัฐบาลอยากจะยกเลิก broker commission และเปลี่ยนมาเป็น consumer pay เพราะมันจะไม่ยุติธรรมถ้าลูกค้าจะต้องจ่ายเงินค่าบริการให้โบร๊คเกอร์ คนส่วนใหญ่ก็จะเดินไปหาแบงค์โดยตรงและผู้ที่จะชนะก็คือแบงค์ใหญ่ๆที่มีสาขาอยู่ทั่วประเทศ เช่นนี้จะทำเขาเป็นเจ้าตลาดการเงินไร้คู่แข่ง ส่วนพรรค Labour นั่งฟังอยู่สักพักก็ออกมาแก้ข่าวและกลับคำพูดไปเฉยๆทำเอาทุกฝ่ายงง ฉะนั้นจะเลือกใครเข้ารัฐบาลเลือกดีๆนะคะ

 



 

คุณก่อสุข วงศ์อารี (เซ็น)

บริษัท: Mobile Mortgage Brokers Pty Ltd / Nectar Mortgages
เพจ: สินเชื่อเพื่อคนไทยในออสเตรเลีย
Mobile Mortgage Brokers Pty Ltd

 


คุณเซ็นเป็นโบร๊คเกอร์มากี่ปีแล้วคะ

 

เริ่มงานช่วง Jan 2011 ก็ประมาน 8 ปีแล้วครับ

 


 

ลูกค้าที่เจอส่วนมากเป็นประเภทไหนคะ??

 

ลูกค้าของผม 80% เป็นคนไทยครับ ส่วนอีก 20 % ก็จะมี ออสซี่ เวียดนาม สิงคโปร์ จีน คละๆกันไปครับ... ก็มีทั้ง First Home Buyer & Investment รวมถึง Commercial ด้วยครับ

Office ผมอยู่ที่ Melbourne แต่ลูกค้าก็มีทั่ว Australia ครับ... แถว NSW กับ VIC ลูกค้าจะค่อนข้างเยอะหน่อย ส่วนที่ Perth กับ Queensland ก็พอมีมาบ้างครับ

 


 

ปัญหาที่ลูกค้ามาหาคุณเซ็นบ่อยที่สุดคืออะไร??

 

ลูกค้าส่วนมากมาหาผมเพราะต้องการคำแนะนำ คำปรึกษาเกี่ยวกับรายละเอียดและขึ้นการการกู้เงินซื้อบ้านนี่แหละ บางคนก็มีปัญหาพวกติด Defaults, Bad credits, Court order กู้แบงค์ไม่ได้ ทำอย่างไรดี

กับพวกลูกค้าที่เป็น Self-Employed (คนทำธุรกิจของตัวเอง) ซึ่งการกู้จะค่อนข้างยาก ใช้เอกสารเยอะ เลยต้องมีการเตรียมตัวที่ดีครับ

 


 

แล้วแก้ปัญหาให้เค้ายังไงบ้าง??

 

ผมจะให้คำปรึกษา คำแนะนำ และวิธีการเตรียมเอกสารต่างๆ จัดระเบียบบัญชีเงินเก็บ บัญชีรายรับรายจ่ายให้เป็นหมวดหมู่ครับ... แล้วผมจะทราบว่าแบงค์เค้าต้องการอะไร เพราะฉะนั้น การเตรียมตัวก่อนการขอสินเชื่อบ้านนั้น เป็นสิ่งที่สำคัญมากครับ

 


 

เวลาจะพาลูกค้าไปแบ้งค์ไหน คุณเซ็นดูอะไรเป็นอย่างแรก??

 

ผมจะดีลกับแบงค์มากกว่า 30 แบงค์ ซึ่ง Policies (นโยบายการปล่อยกู้) ของแต่ละแบงค์ก็จะแตกต่างกันออกไปครับ ผมจะดูว่าลูกค้าแต่ละคนมีความพร้อมมากน้อยขนาดไหน และสถานการณ์ของลูกค้าเข้ากับ Policies ของแบงค์ไหนเป็นหลักสำคัญ

เช่น ทำงาน casual มาแค่ 3 เดือน ซึ่งจะมีบางแบงค์ที่เค้าจะยอมรับลักษณะรายได้แบบนี้ได้

หรือ การกู้ร่วม โดยที่เป็น PR คนนึง & TR อีกคน ก็จะมีบางแบงค์ที่เค้าโอเคกับตรงนี้ และบางแบงค์ต้องเป็น PR ทั้งคู่ อะไรประมาณนี้ครับ

ซึ่งรายละเอียดจริงจะค่อนข้างเยอะมากครับ และ Policies ของแบงค์ก็มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ผมก็ต้องคอยอัพเดทตัวเองเรื่อยๆ เพื่อที่จะได้แนะนำและเลือกสิ่งที่ที่เหมาะสมให้กับลูกค้าแต่ละคน

 


 

ขอถามตรงๆเลยนะคะ แต่ละแบ้งค์ให้ค่าคอมฯต่างกันเยอะมั๊ย?? แล้วมันมีผลกับการทำงานของคุณเซ็นมั๊ย??

 

เป้าหมายของผมคือทำอย่างไรที่จะช่วยให้ลูกค้ากู้เงินผ่าน ซื้อบ้านได้ ซึ่งเป็นไปตามเป้าหมายของลูกค้าครับ แค่นี้ผมก็ Happy ละครับ ส่วนเรื่องค่าคอม จะได้เท่าไหร่นั้นเป็นแค่องค์ประกอบครับ หลักสำคัญของผมก็คือช่วยให้ลูกค้ากู้เงินผ่าน ซึ่งเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของลูกค้า ลูกค้า Happy ผมก็ Happy ด้วยเช่นกันครับ

ถ้าจะตอบให้ตรงประเด็นนะครับ ค่าคอมแต่ละแบงค์ ต่างกันไม่เยอะเลยครับ และไม่มีผลกับการเลือกแบงค์ว่าผมจะพาลูกค้าไปแบงค์ไหน เพราะการจะเลือกไปแบงค์ไหนนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของลูกค้าแต่ละคน จะเป็นตัวตัดสินว่าจะเข้ากับ Policies ของแบงค์ไหนครับ (Look for best outcome for customers)

 


 

ลองคิดเล่นๆ ถ้าไม่มีคอมมิสชั่นแล้วลูกค้าทุกคนต้องจ่ายค่าบริการเอง.. คุณเซ็นคิดว่าตลาดสินเชื่อจะเป็นยังไงต่อไป??

 

ผมขอพูดจากประสบการณ์และความคิดผมนะครับ ลูกค้าก็จะไปติดต่อแบงค์โดยตรงเพราะไม่ต้องเสียค่าบริการ Broker ก็จะหายไป จากระบบ แบงค์เล็กๆ ที่ไม่มีสาขา ไม่มีหน้าร้าน เช่น Plan Lending, Virgin money, Beyond Bank, Bluestone, FirstMac และอีกหลายๆแบงค์ก็จะหมดไปจากระบบ

ถ้าไม่มี Brokers ลูกค้าส่วนใหญ่จะไม่รู้จักแบงค์เล็กๆ ทำให้แบงค์พวกนี้ ไม่ค่อยมีงาน ก็ต้องปิดตัวไป เพราะฉะนั้นก็จะเหลือแค่ 4 Major Banks (CBA, NAB, ANZ & Westpac) ซึ่งถ้าถึงเวลานั้นจริงๆ ไม่มีแบงค์เล็กๆแล้ว ลูกค้าก็ต้องไป 4 Major Banks เท่านั้น ก็จะทำให้แบงค์เหล่านี้เป็นเอกเทศ และอาจจะขึ้นดอกเบี้ยตามใจชอบ (They can do what they want) เพราะไม่เหลือแหล่งเงินกู้รายย่อยอีกแล้ว

 


 

ขอ 3 คำให้ Royal Commission Report หน่อยค่ะ (หัวเราะ)

 

- Penalising Customer’s Interest.
- จะ บ้า หรอ !!
- เอา ไร คิด !!
- คิด ได้ ไง !!

 


 

ขอ 3 คำให้เพื่อนๆ mortgage broker บ้าง

- เรา ต้อง สู้
- อย่า ยอม มัน
- จับ มือ กัน

 



 

นายวสุตว์ เขจรนันทน์ (คุณตั้ม)

บริษัท Mortgage Choice สาขา Pyrmont

 


ขอประวัติสั้นๆนิดนึงค่ะ ได้ข่าวว่าคุณตั้มอยู่สายไฟแนนซ์มานานแล้ว

 

อยู่ในวงการการเงิน การธนาคารมาตั้งแต่ปี 2000 ครับ เริ่มที่ผู้วิเคราะห์ฝ่ายบัตรเครดิตส่วนบุคคลและร้านค้า และ ฝ่ายบริการกลุ่มร้านค้า , กับบริษัท American Express ดูแลตลาดกลุ่มเอเซีย

ปี 2007 ก็ได้โอกาสเข้าร่วมงานกับธนาคาร Macquarie bank ฝ่ายสินเชื่อส่วนบุคคล Leasing Department และ Mortgage Department

ปี 2008 - 2015 ได้มีโอกาสร่วมงานกับ Pepper Money หลังจาก GFC เริ่มตั้งแต่ฝ่ายทวงหนี้ Consumer and Commercials แล้วก็ไปอยู่กับ ฝ่าย Originations, Sales, Credits และ Settlements

2015 จนถึงปัจจุบัน ได้มีโอกาสทำเป็น Finance specialists อย่างเต็มตัว และได้ ร่วมงานกับ Homeloans Experts, Strategic Investor group และ Mortgage Choice

 


 

มาเป็นโบร๊คเกอร์ได้นานแค่ไหนแล้วคะ

 

4 ปีละครับ อยู่กับ 3 บริษัท แต่ละที่ก็มีกลุ่มลูกค้า และความเชียวชาญที่เหมาะกับกลุ่มลูกค้าที่ต่างกัน

จุดประสงค์ของตั้มคือใช้ประสบการณ์ที่มีมาช่วยให้คำปรึกษา บริการเรื่องสินเชื่อให้ลูกค้า ยึดถือประโยชน์สูงสุดของลูกค้า แนะนำและเลือกสินเชื่อที่ดีและเหมาะสมที่สุด และวางโครงสร้างเพื่อตอนนี้และอนาคตของลูกค้าและครอบครัว

 


 

ลูกค้าที่เจอส่วนมากเป็นประเภทไหน??

 

แล้วแต่ครับ กลุ่มลูกค้าเฉพาะเจาะจงก็ขึ้นอยู่กับที่ทำงานครับ แต่ส่วนมากจะเป็นต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน คนออสเตรเลีย ไม่ค่อยมีคนไทย ตั้มจะเชี่ยวชาญทางด้าน low doc self employed, unusual employment, low deposit, bad credit and waived LMI

 


 

แล้วทำไมเค้าถึงมาหาโบร๊คเกอร์กัน??

 

เป็นคำถามที่ดีมากครับ เดี๋ยวตั้มจะยกตัวอย่างให้ลองนึกภาพดู สมมุติถ้าเราจะไปซื้อวิตามินบำรุงสุขภาพ เราก็อยากจะมีตัวเลือกที่ดีที่สุด ในด้านราคา และผลประโยชน์ต่างๆ เราก็จะไป Chemist Warehouse ใช่มั้ยครับ ในทางกลับกันสินเชื่อทางด้านการเงินก็เช่นกัน Mortgage Broker คือ ผู้เชี่ยวชาญทางสินเชื่อการเงิน ที่มีตัวเลือกมากกว่า 100+ เราก็จะเลือกสินเชื่อกับทางธนาคารที่ดีที่สุด ที่เหมาะสมที่สุดกับลูกค้าในสถานะตอนนี้ และวางโครงสร้างที่ดีไว้เพื่ออนาคตของลูกค้าและครอบครัว

 


 

หลังจากที่ทำในฝั่ง lender มานาน.. ขอคอมเม้นต์เกี่ยวกับงาน mortgage broker หน่อยค่ะ

 

ตามสถิติล่าสุด กลุ่มลูกค้าสินเชื่อมากกว่า 60% เลือกใช้บริการกับ Mortgage Broker นั่นแสดงให้เห็นว่ามันคุ้มค่ามากๆ เราะไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆทั้งสิ้น และได้ผลประโยชน์สูงสุดที่ใช้บริการ ปรึกษา ในการขอสินเชื่อในการซื้อและรีไฟแนนซ์กับ Mortgage Broker

งาน Mortage Broker นี้ใจต้องรักในด้านบริการ และต้องมีความเชี่ยวชาญ และชำนาญในการแก้ปัญหา รักที่จะทำงานร่วมกันเป็นทีม เพื่อเป้าหมายเดียวกัน งานใหญ่ต้องทำเป็นทีมครับ

อย่างที่ Steve Jobs ได้พูดไว้ว่า harnessing your passions, love what you do, connecting the dots and it will lead you to where you want to be in the future.

 


 

RC เค้าคิดว่าโบร๊คเกอร์ก็แค่อีกหนึ่งช่องทางในการขายของให้แบ้งค์.. ถามจริงๆเลย งานโบร๊คเกอร์จริงๆมันมีอะไรบ้าง ขอแบบที่ลูกค้าก็รู้อยู่แล้ว แล้วก็แบบที่ลูกค้าก็ไม่เคยรู้ด้วยนะคะ

 

Mortgage Broker ทำหน้าที่เป็นฝ่ายแนะนำ และวิเคราะห์สินเชื่อของลูกค้าให้กับทางสถาบันการเงิน ในการทำเรื่องสินเชื่อทางการเงิน เรียกได้เลยว่าเป็น private account manager ของลูกค้า และเป็นผู้จัดการแบงค์ของ 30+ สถาบันการเงิน

Mortgage Broker คือคนกลางระหว่างลูกค้ากับสถาบันการเงินแห่งนั้น โดยทางสถาบันการเงินไม่มีค่าใช้จ่ายจนกว่าเรื่องจะผ่านและจดจำนอง และเป็นช่นเดียวกันกับทางลูกค้า

Mortgage brokerได้วิเคราะห์ แล้วเลือกแล้วว่า ผลประโยชน์สูงสุดของลูกค้า เหมาะสมกับสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น และดำเนินเรื่องตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงวันจดจำนอง

 


 

RC บอกด้วยว่าโบร๊คเกอร์ชอบให้กู้เยอะๆ บางทีก็เยอะเกินความจำเป็น.. คุณตั้มมีคอมเม้นต์เรื่องนี้มั๊ยคะ??

 

ตั้มว่าทุกๆอย่างต้องมีเหตุและผล เหรียญยังมีสองด้านเลย สิ่งที่สำคัญที่สุดคือผลประโยชน์สูงสุดของลูกค้า และขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ของลูกค้า สภาวะการเงิน ตลาดอสังหาตอนนี้ ความคล่องตัวของกระแสเงินสด มีแผนอย่างไรในอนาคต อยากมีตัวเลือกที่กำหนดเองได้ หรือต้องยื่นเรื่องขอสินเชื่อทุกๆครั้งที่จะขอสินเชื่อเพิ่ม ถ้าเอา equity ออกมาแล้วเอาไว้ใน offset account แล้วเลือกวิธีชำระสินเชื่อแบบให้เหมาะสมที่สุด

ทางสถาบันการเงินต่างๆได้เริ่มเปลี่ยนวิธีการให้คอมมิชชั่นตั้งแต่ปลายปีที่แล้วโดยเฉพาะ unused funds in offset account

 


 

อื่นๆแล้วแต่จะเม้าท์ (หัวเราะ)

 

จุดประสงค์และแรงบัลดาลใจของตั้มคือ อยากเห็นคนไทยในออสเตรเลียตั้งกลุ่มรวมกัน สร้างประโยชน์รวมกัน พากันก้าวไปด้วยกัน ให้ไกลเท่าๆกับชาติอื่นๆที่มาตั้งรกรากที่นี่ เช่น คนจีน คนกรีซ เราจะได้มีความรู้ ก้าวทันคนอื่น งานใหญ่เราต้องทำงานร่วมกัน มองภาพใหญ่ ไปให้ไกล รวมพลังกลุ่มคนไทยที่นี่ให้มีศักยภาพสูงที่สุด ให้มีสังคมคนไทยในออสเตรเลีย เพราะเราคนไทย ไม่แพ้ชาติใดในโลกนี้

 



 

คุณแซนดี้

ผู้ติดตาม Money Channel ทุกวัน

 


 

คุณแซนดี้มีความเห็นยังไงกับ Royal Commission Report ??

 

เราก็มองว่ามันเป็นการก้าวก่ายระบบเอเจ้นท์มากเกินไป.. เหมือนเค้าพยายามที่จะตัดระบบ ‘นายหน้า’ ออกไป เพื่อให้เหลือแค่ลูกค้ากับแบ้งค์โดยตรง ซึ่งในความเป็นจริง ถ้าลูกค้าเดินไปหาแบ้งค์โดยตรงเค้า โอกาสที่เค้าจะได้บ้านก็จะน้อยลงด้วย

เราว่าโบร๊คเกอร์ก็ทำงานเหมือนเอเจ้นท์นักเรียนนี่แหละ ถ้าเด็กเดินไปหาโรงเรียนโดยตรง เค้าก็ตอบได้แค่ yes หรือ no แต่เค้าไม่สามารถที่จะแนะนำได้ว่าต้องทำยังไงถึงจะ yes.. เค้าไม่ได้มีหน้าที่ที่จะ maximise (ทำให้ได้มากที่สุด) โอกาสในการที่เราจะได้วีซ่า แล้วเค้าก็ไม่มีหน้าที่ที่จะมาช่วยเลือกคอร์สเรียนที่เหมาะสมที่สุดให้นักเรียนแต่ละคนด้วย

การมีเอเจ้นท์ (โบร๊คเกอร์) ก็เหมือนเรามีพี่เลี้ยง ค่อยเป็นที่ปรึกษา ช่วยบอกเรื่องการเตรียมตัว เตรียมพร้อมเรื่องเอกสาร เพื่อให้เรามีโอกาสได้ loan approval สูงสุด

แซนดี้ดู Money Channel ทุกวันเลย.. จากการติดตามข่าว ก็คิดว่ายังไงระบบ (โบร๊คเกอร์) นี่ก็ยังต้องมีแหละ แต่อาจจะมีการเปลี่ยนเปลี่ยนอะไรบ้าง อาจจะต้องให้คนกู้มาจ่ายค่าปรึกษาเอง แล้วคนกู้ก็เลือกที่จะไปแบ้งค์โดยตรง และก็จะมีคนจำนวนมากที่โดนปฎิเสธ สุดท้ายก็อาจจะเสียโอกาสที่จะได้ home loan ไปเลยก็ได้ (อันนี้ที่ฟังมาจาก Money Channel นะ) สุดท้ายแล้วคนก็ต้องยอมจ่ายค่าบริการแล้วกลับมาใช้บริการ mortgage broker นี่แหละ

 


 

สรุปสั้นๆ คือ...

 

โบร๊คเกอร์เป็นสิ่งจำเป็น ก็เหมือน student agent นี่แหละค่ะ

 



 

Mr Paul

ผู้รอบรู้ทุกเรื่องเกี่ยวกับการเงิน

 

ความเห็นของผมต่อผลรายงานของรายงานการไต่สวนของกรรมาธิการแห่งพระองค์ (Banking Royal Commission) โดยรวมเห็นว่าโดยหลักการแล้วเป็นเรื่องดีที่มีคนกลางมาสอบสวนและปรับแก้สิ่งที่ควรปรับปรุงในอุตสาหกรรมการเงินนี้

 

แต่ในรายละเอียด ส่วนที่ผมไม่ค่อยเห็นด้วยคือข้อเสนอของคณะกรรมาธิการที่ว่าควรให้ธนาคารยกเลิกการจ่ายค่าตอบแทนต่างๆ เช่น ค่านายหน้าที่ได้รับเรื่อยๆ ตามค่างวด (trailing commission) ต่อนายหน้าเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ (Mortgage Broker) เพราะกลายเป็นยิ่งสร้างความได้เปรียบให้ธนาคารยักษ์ใหญ่ทั้ง 4 แห่งและลดสภาพการแข่งขันเสรีลงไปอีก เนื่องจากผู้บริโภคจะเหลือทางเลือกน้อยลงในการหาแหล่งเงินกู้และแพคเกจเงินกู้ที่เหมาะสมที่สุด

 

คงไม่มีใครอยากเสียเวลาไปติดต่อหลายๆ ธนาคาร คุยทีละธนาคาร แล้วมาอ่านข้อกำหนดและเงื่อนไขต่างๆ เป็นสิบๆ แห่ง แล้วเจรจาเงื่อนไขต่างๆ เองกับแต่ละธนาคาร เดิมทีสิ่งเหล่านี้โบรกเกอร์อำนวยความสะดวกให้ และผู้บริโภคไม่ต้องจ่ายเงินสักนิด เพราะธนาคารเป็นคนจ่ายค่านายหน้าเงินกู้ให้ หากธนาคารไม่จ่ายค่าตอบแทนเหล่านี้ โบรกเกอร์อาจต้องเก็บเงินผู้บริโภคล่วงหน้าก่อนเริ่มงาน

 

ลำพังคนเราจะซื้อบ้านก็เก็บเงินหืดขึ้นคออยู่แล้ว ถ้าต้องมาจ่ายเพิ่มอีกก็คงยอมเสียเวลาไปคุยหลายๆ ธนาคารตามมีตามเกิดและอาจไม่ได้แพคเกจเงินกู้ที่ดีที่สุด และรวมถึงธนาคารหรือสถาบันการเงินเล็กๆ ที่ไม่มีสาขาและเครือข่ายมากเท่าธนาคารยักษ์ใหญ่และต้องพึ่งพิงโบรกเกอร์ช่วยนำเสนอสินค้าและแนะนำลูกค้าให้ก็จะยิ่งถูกกีดกันออกไปจากการแข่งขัน ผลสุดท้ายคือพอคู่แข่งเหลือน้อยรายในตลาด ผู้เล่นรายใหญ่ที่เหลือก็มีความได้เปรียบและสามารถควบคุมตลาดได้ง่ายขึ้นและอาจฟังเสียงผู้บริโภคน้อยลงเพราะเหลือทางเลือกไม่มาก

 

ตัวผมเองใช้โบรกเกอร์มาตลอดเวลาหาเงินกู้ลงทุนอสังหา และเห็นความดีของโบรกเกอร์ที่ทำเรื่องยากให้เป็นเรื่องง่าย ช่วยให้ความรู้และวางกลยุทธ์ ประหยัดเวลา ช่วยแก้ปัญหา ช่วยแนะนำและเจรจา และไม่ใช่ว่าพอได้เงินกู้แล้วโอนบ้านจบก็จบกัน ระหว่างทางของเส้นทางการลงทุนก็จะมีเรื่องการรีไฟแนนซ์ เรื่องการอัปเดทข่าวสารสถานการณ์เงินกู้ในตลาด ที่โบรกเกอร์ให้คำแนะนำอยู่สม่ำเสมอ ดังนั้นการที่เขาควรได้รับค่านายหน้าเรื่อยๆ ตามค่างวด ก็นับว่าเหมาะสมและมีเหตุผล

 

ธนาคารควรรับภาระจ่ายค่าตอบแทนเหล่านี้โดยมองว่าก็เหมือนเป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจสำหรับวางสินค้าตนเองตามร้านค้าต่างๆ เป็นค่าโฆษณา ค่าบริการให้ผู้คนเข้าถึงสินค้า ดังนั้นผมมองว่าแทนที่จะหักดิบห้ามจ่ายผลตอบแทน กรรมาธิการน่าจะต้องลงรายละเอียดมากกว่าว่าค่าตอบแทนมีอัตราเหมาะสมมั้ย มีความแตกต่างแค่ไหนระหว่างธนาคารใหญ่และธนาคารเล็กในการจ่าย และโบรกเกอร์มีจริยธรรมในการแนะนำเงินกู้ตามความเหมาะสมแก่ลูกค้าหรือไม่หรือเลือกจากว่าธนาคารไหนให้ค่าตอบแทนเยอะกว่า ควรเป็นแบบนี้มากกว่าจะมาเหมารวมและเกิดผลกระทบทางอ้อมครับ

 



 

Elie Nutphatsorn

ประชาชนธรรมดาๆคนนึง

 


 

เรื่องแรก..... หากทางธนาคารต้องการเซฟเงินในส่วนที่จ่ายให้กับทาง Broker ทั้งตอนทำสัญญาเงินกู้ (upfront commission) และค่าคอมมิชชั่น (trial commission) ในแต่ละเดือน แล้วเงินจำนวนนี้ทำไมไม่ไปลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้า?? ทำไมยังเก็บเท่าเดิมล่ะ?? ซึ่งผลประโยชน์นี้เอื้ออำนวยให้กับทางธนาคารโดยตรง โดยประชาชนไม่ได้รับประโยชน์ส่วนนี้ด้วยเลย พูดง่ายๆคือธนาคารต้องการเก็บทุกเม็ดไม่ให้กระเด็นออกสักเหรียญ

 

ส่วนเรื่องที่สอง.... การเข้าถึงธนาคาร เข้าถึงข้อมูลก็ยากมาก การไปติดต่อธนาคารแต่ละครั้งต้องใช้เวลานานและต้องทำในเวลาราชการเท่านั้น แล้วมันไม่ใช่จะเสร็จสิ้นภายในวันเดียว ซึ่งต้องใช้เวลาหลายครั้ง ประชาชนเสียทั้งเวลา ขาดรายได้ที่ต้องหยุดงานเพื่อมาทำธุรกรรมกับแบ้งค์

 

แล้วเรื่องการเข้าถึงข้อมูล ทางเจ้าหน้าที่แนะนำลูกค้าได้ดีแค่ไหน?? ในแนวทางในการได้รับอนุมัติ สินเชื่อ แน่นอนว่าทางธนาคารต้องการลูกค้าที่ดีเลิศ เพื่อป้องกันผลประโยชน์ขององค์กรเอง ซึ่งหากลูกค้าที่มีคุณสมบัติไม่ครบ ทางธนาคารเค้าจะการแนะนำให้มั๊ยว่าต้องเตรียมตัวยังไง?? หรือโอเคเราอาจจะไม่เหมาะกับแบ้งค์ของคุณ แล้วเราเหมาะกับแบ้งค์ไหน เรื่องแบบนี้แบ้งค์เค้าจะให้คำแนะนำลูกค้าได้ด้วยรึเปล่า??

 

เราว่าทาง broker ทำได้ดีกว่าในเรื่องคำแนะนำ ข้อเสนอแนะ และติดต่อได้ตลอดเวลาทั้งในและนอกเวลาราชการ วันหยุด และในการทำธุรกรรมกับธนาคารก็ไม่ใช่ทุกคนที่สามารถทำออนไลน์ได้ ส่วนใหญ่ต้องหอบเอกสารเดินตรงไปติดต่อธนาคารซึ่งต้องเสียเวลานานจึงจะทราบผล หากผลออกมาไม่อนุมัติ หรืออนุมัติน้อย เราก็ต้องทำการหอบเอกสารย้ายไปยังอีกแห่งใหม่ซึ่งต้องเริ่มนับใหม่อีก ต้องเสียเวลารอการอนุมัติอีก

 

ปล. ความเห็นส่วนตัวล้วนๆนะคะ

 



 

ขณะที่คุณกำลังอ่านบทความนี้ เรากำลังอยู่ใน “ช่วงกลาง” ของภาคสี่เลยล่ะค่ะ ซึ่งอย่างที่เล่าไปแล้วว่าตอนนี้มีหลายๆหน่วยงานที่ออกมาแสดงความคิดเห็นและปกป้อง Mortgage Broker กัน เพราะการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ไม่ได้แค่กระทบคนทำงานอย่างโบร๊คเกอร์ หรือลูกค้าของโบร๊คเกอร์เท่านั้น แต่มันกระทบลูกค้าของสินค้าทางการเงินทุกคนเลย... มันไม่ใช่แค่ อ่ะ เค้าบอกให้จ่ายเงิน งั้นเราจ่ายเงินก็ได้ (เราจะจ่ายได้ก็ต่อเมื่อยังมีโบร๊คเกอร์เหลืออยู่!!!) หรือ ไม่มีโบร๊คเกอร์ งั้นเราหาข้อมูลเองก็ได้ ลางานซักสองวัน แล้วเดินถามมันทุกแบ้งค์เองเลยละกัน (ถึงตอนนั้นอาจจะเหลือแค่แบ้งค์ใหญ่กับสมุนของแบ้งค์ใหญ่ให้คุณถามแล้วมั๊ย??)

 



 

ถ้าใครที่อินกับเรื่องนี้และอยากมีส่วนร่วมในการคัดค้านคำแนะนำของ RC ก็ช่วยกันบอกต่อเรื่องนี้และชวนกันไปลงชื่อใน Petition ของ MFAA กับแคมเปญชื่อ Broker Behind You ด้วยนะคะ

 

https://www.brokerbehindyou.com.au

 


 

สำหรับใครที่ติดใจในความมันส์ของมหากาพย์เรื่องนี้ ช่วยส่ง SMS มาให้กำลังใจกันหน่อยนะคะ (เรื่องมันยาวมาก พิมพ์จนนิ้วซ้น 555) แล้วเดี๋ยวถ้าภาคสี่จบแล้ว (และมีคนติดตาม) ดิฉันจะกลับมาอัพเดทให้อ่านกันอีกรอบนะคร้าาา... แล้วพบกันใหม่ฉบับหน้า สวัสดีค่ะ

 



 

อ้างอิง https://www.abc.net.au/news/2019-02-01/how-did-the-big-four-banks-become-so-dominant/10767994 https://www.sbs.com.au/yourlanguage/thai/th/article/2019/02/05/ephyraayngaankaaraitswn-thnaakhaarchbabsudthaayaelw-cchaekidaairkhuentaip?fbclid=IwAR17CAZ_tuu7nAMAdb4G8ZORsZOiWw059RcvXp6yANMsjUkm9ExGKSQPEvg Royal Commission update from MFAA on 22 Feb 2019 และอื่นๆอีกมากมาย ดิฉันก็ติดตามมาเรื่อยๆ แต่ไม่ได้เก็บแหล่งข่าวไว้อ่ะ

 


 

 

Related Posts